Projektowanie budynku biurowego wymaga równoczesnego ułożenia funkcji najemców, komunikacji, instalacji, fasady oraz strategii energetycznej. Najdroższe błędy powstają zwykle nie w trakcie wykonywania konstrukcji, lecz wcześniej – gdy założenia dotyczące liczby użytkowników, standardu powierzchni albo sposobu podziału pięter nie zostały jednoznacznie określone.
Od jakich danych zaczyna się projektowanie budynku biurowego?
Punktem wyjścia jest program funkcjonalno-użytkowy. Powinien określać model korzystania z obiektu: siedziba jednej firmy, budynek wielonajemcowy, powierzchnie coworkingowe czy obiekt biurowo-magazynowy. Każdy wariant inaczej wpływa na liczbę pionów, strefy kontroli dostępu, rozliczanie mediów, układ sanitariatów oraz elastyczność instalacji.
- przewidywana liczba użytkowników i gości;
- standard powierzchni – open space, gabinety, sale spotkań, strefy projektowe;
- docelowa siatka modułowa i możliwość łączenia lokali;
- wymagania dotyczące miejsc parkingowych, rowerowni, szatni i natrysków;
- oczekiwany poziom certyfikacji środowiskowej;
- założenia dotyczące kosztów eksploatacji oraz sposobu opomiarowania.
Jak zaplanować układ funkcjonalny?
Dobry układ biura powinien umożliwiać zmianę aranżacji bez przebudowy całego piętra. Znaczenie mają głębokość traktu, rozstaw słupów, położenie rdzeni, dostęp do światła dziennego oraz rozmieszczenie pionów instalacyjnych. W budynku wielonajemcowym trzeba przewidzieć niezależne strefy wejścia, rozliczanie zużycia energii i wariantowe podziały powierzchni.
Komunikacja pionowa musi odpowiadać liczbie użytkowników oraz scenariuszom ewakuacji. Zbyt mała liczba wind obniży komfort w godzinach szczytu. Nadmiernie rozbudowany rdzeń zmniejszy powierzchnię najmu. Ocena nie może ograniczać się do spełnienia minimalnych wymagań – liczy się również efektywność komercyjna rzutu.
Jakie instalacje decydują o jakości biurowca?
Wentylacja, ogrzewanie i chłodzenie
System HVAC, czyli ogrzewanie, wentylacja oraz klimatyzacja, odpowiada za znaczną część zużycia energii i komfort użytkowników. Projekt powinien uwzględniać zyski ciepła od ludzi, oświetlenia, sprzętu oraz nasłonecznienia. Ważna jest możliwość regulacji w mniejszych strefach, ponieważ warunki przy fasadzie południowej różnią się od tych w głębi kondygnacji.
BMS i opomiarowanie
BMS – Building Management System – integruje nadzór nad instalacjami budynkowymi. Jego wartość zależy od jakości danych i logicznego podziału stref. Samo zamontowanie automatyki nie gwarantuje oszczędności. Trzeba wcześniej ustalić, jakie parametry będą mierzone, kto będzie nimi zarządzał oraz jak system zareaguje na nieobecność użytkowników lub zmianę harmonogramu pracy.
Instalacje elektryczne i teletechniczne
Biurowiec powinien być przygotowany na wysoką gęstość urządzeń, zasilanie awaryjne wybranych obwodów, rozbudowę sieci oraz kontrolę dostępu. W obiektach wielonajemcowych konieczne jest rozdzielenie odpowiedzialności między instalacje bazowe budynku a instalacje wykonywane w ramach aranżacji najemcy.
Jak fasada wpływa na koszty eksploatacji?
Fasada kształtuje bilans cieplny, ilość światła dziennego, ryzyko olśnienia oraz komfort przy stanowiskach pracy. Duże przeszklenia mogą poprawiać atrakcyjność powierzchni, ale zwiększać obciążenie chłodnicze. Potrzebna jest analiza orientacji, parametrów szkła, zacienienia i szczelności powietrznej. Rozwiązanie należy oceniać razem z systemem HVAC, a nie jako odrębny element architektoniczny.
Jak uwzględnić efektywność energetyczną i EPBD?
Dyrektywa EPBD dotycząca charakterystyki energetycznej budynków wyznacza kierunek stopniowego przechodzenia do budynków bezemisyjnych. W Polsce trwają prace wdrożeniowe, dlatego inwestor powinien odróżniać obowiązujące wymagania krajowe od rozwiązań projektowanych. Bezpieczna strategia polega na ograniczeniu zapotrzebowania na energię, wysokiej sprawności instalacji, odzysku ciepła, monitorowaniu zużycia oraz przygotowaniu miejsca pod odnawialne źródła energii.
W obiektach, dla których istotna jest certyfikacja, pomocny jest również poradnik BREEAM – czym jest certyfikat. Certyfikat nie zastępuje dobrego projektu, lecz porządkuje wymagania dotyczące energii, materiałów, wody, transportu oraz komfortu użytkowników.
Co należy skoordynować przed rozpoczęciem budowy?
- Siatkę konstrukcyjną z modułem elewacji i planowanymi podziałami najemców.
- Wysokość kondygnacji z przestrzenią na sufity, kanały, trasy kablowe oraz instalacje tryskaczowe.
- Rdzenie i szachty z docelowymi wydajnościami instalacji.
- Strefy pożarowe, drogi ewakuacyjne i rozwiązania dla osób ze szczególnymi potrzebami.
- Zakres shell & core, części wspólnych oraz fit-outu najemców.
- Sposób testów, regulacji, rozruchu i przekazania systemów zarządcy.
Najczęstsze błędy przy projektowaniu biurowca
- brak scenariuszy podziału pięter dla różnych najemców;
- zbyt późne włączenie projektantów instalacji;
- nieuwzględnienie miejsca na prowadzenie tras oraz rewizje serwisowe;
- dobór fasady bez analizy cieplnej i nasłonecznienia;
- rozbudowany BMS bez czytelnego planu eksploatacji;
- brak procedury commissioningowej, czyli sprawdzenia działania systemów w warunkach zbliżonych do rzeczywistych.
Podsumowanie
Projektowanie budynku biurowego powinno zaczynać się od modelu użytkowania, a nie od samej formy architektonicznej. Elastyczny układ, dobrze dobrane instalacje HVAC, przemyślany BMS, racjonalna fasada i strategia energetyczna wpływają zarówno na koszt budowy, jak i późniejszą atrakcyjność powierzchni.
KOME Polska realizuje obiekty biurowe oraz świadczy usługi projektowania inwestycji i generalnego wykonawstwa. Wczesna koordynacja tych zakresów pozwala ograniczyć kolizje oraz przygotować budynek do przyszłych zmian aranżacyjnych, dlatego zapraszamy do kontaktu i rozmowy z naszym zespołem.
